Proceso de adjudicación de un inmueble

¿Tienes claro lo que es un auto de adjudicación? Este es un proceso relacionado con la colocación de casas embargadas por subasta.

Un auto de adjudicación engloba a los procesos de ejecución o vías de apremio en los que se subastan bienes muebles o inmuebles para hacer pago con el importe que se obtenga de la venta de los mismos al acreedor, concluyen con una resolución denominada auto de adjudicación. El testimonio de este auto sirve de título de propiedad al adjudicatario, sin necesidad de que se otorgue escritura pública de venta o contrato de adquisición por el anterior propietario y el adjudicatario de los bienes.

En general las subastas se celebran en un despacho de un juzgado donde se encuentran presentes un agente judicial, el secretario y/o el juez. Si usted quiere pujar deberá identificarse con su D.N.I. y entregar al agente el resguardo del depósito. En cualquiera de los casos un licitador puede adquirir una finca para sí o en calidad de ceder el remate a un tercero.

Esto significa que en plazo de ocho días (cinco en el caso de Hacienda) desde la adjudicación hasta la fecha de ingresar la diferencia entre la fianza y el precio de adjudicación, el adjudicatario podrá presentarse en el Juzgado con un tercero, quien ingresará la diferencia y a nombre del cual el juez dictará auto de adjudicación.

La adjudicación del inmueble se realiza a quien ha ofrecido la cantidad más alta. En el plazo de ocho días deberá ingresar en la cuenta del Juzgado la diferencia entre el depósito y lo que ofreció por el inmueble. Si no lo ingresa, pierde el depósito y se llama al segundo mejor postor que reservó postura y si no lo hubiera, tendría que salir a subasta de nuevo.

Si lo ingresa, el Juez dicta dos autos, uno en el que declara el nuevo propietario del inmueble, y el otro en el que cancela las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta. Ahora que ya es el propietario del bien deberá:

• Pagar los impuestos, IVA o ITP y AJD.
• Inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
• Pedir al juez la posesión, es decir, el juzgado fija fecha y hora para que una comisión judicial comunique la posesión en favor del nuevo dueño o a los ocupantes el plazo en el que deberán abandonar la finca.
• Si quien ocupa la finca se resiste a irse, se le comunica al Juzgado para que proceda al lanzamiento o desalojo forzoso de la finca.
• Contratar los servicios de un cerrajero. Nadie deposita las llaves de una vivienda embargada en el juzgado

Casuísticas en una Subasta Pública. Bienes muebles e inmuebles.

Participando en la subasta: Personalmente

Acudiendo a la subasta usted mismo. No podemos olvidar que antes de la aprobación del remate, el deudor podrá liberar el bien o bienes pagando íntegramente lo que deba al ejecutante, por principal, intereses y costas.

Si no hubiera postores, el ejecutante no puede concurrir solo a la subasta, si bien lo que si podrá, es pedir la adjudicación de los bienes por el 30% si fueran muebles o por el 50% si fueran inmuebles o, en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los concepto. Si no utiliza esta facultad en el plazo de 20 días se procederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado.

En un principio, no hay ningún precio de salida, sin embargo, las probabilidades de obtener la aprobación del remate a nuestro favor dependerán de que seamos el mejor postor y además del porcentaje de nuestra puja respecto al tipo de la subasta.

Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:

• Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o 50% (muebles) con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto.
• Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.
• Si ofrecemos mas del 50% (inmuebles) del tipo o 30% (muebles) y no mejoran la postura ni ejecutado, ni ejecutante. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
• Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.

Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias del caso.

Mejora de postura

Como hemos visto, el hecho de ser el postor que mayor puja ofreció en la subasta no quiere decir que se apruebe el remate a nuestro favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como el ejecutante puedan mejorar la postura o las condiciones después de celebrada la subasta.

1. Mejora de postura del deudor: Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente, el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura del 50 o 70% o, siendo inferior, sea suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, en el plazo de 10 días desde que se le notifique esa mejor postura.

2. Mejora de postura del acreedor: Cuando la mejor postura sea superior al 50 o 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantía bancaria o hipotecaria, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% del tipo en los 5 (muebles) o 20 (inmuebles) días siguientes. Si no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor postura con las condiciones de pago ofrecidas.

Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente y el deudor no haya mejorado la postura, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de 5 días.

Participando en la subasta: Mediante sobre cerrado

Las normas generales son las mismas que participando personalmente, si bien cabe la posibilidad de pujar mediante sobre cerrado enviando un escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales si puja en su nombre, los de la empresa que representa, nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante «pliego cerrado». Deberá añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por el bien subastado, y firmarlo.

Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza o el aval, deberá presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado.

Comprando en Cesión de Remate

El interés de la cesión del remate, se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que ello lleva aparejados. Al adquirir un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos que el inmueble pase directamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos aparejados a una transmisión patrimonial y el precio final puede ser más ventajoso.

Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve a participar en ellas y lo puede hacer poniéndose en contacto con el ejecutante, (en muchos casos una entidad financiera) o con el posible adjudicatario y acordando los términos de la cesión.

En muchos casos los bancos acaban adjudicandose el bien por falta de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar la cesión del remate. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrá presentarse con usted en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.

Si se trata de un posible adjudicatario y que no es el ejecutante, deberá hacerlo de otra manera, deberá consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta, de forma que si al final el posible adjudicatario no resulta tal, las cantidades consignadas se le devuelven a usted directamente.

Si como es nuestro objetivo, el posible adjudicatario resulta el mejor postor, sólo tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y usted solicitar que se apruebe el remate a su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.

No olvide que solo cuenta con 20 días (10 días en caso de bienes muebles) para cerrar la operación, por lo que se hace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad.

Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad al precio que usted pone.

Comprándolo directamente al adjudicatario

Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buen precio.

Comprándolo directamente al demandado

Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando una compraventa normal. Se trata de pensar en primer lugar que el demandado puede estar interesado en vender antes de que salga a subasta ya que, con mucha probabilidad, usted podrá ofrecer un mejor precio que el que se obtendría en la subasta judicial y eso hace que el precio final pueda ser ventajoso para ambas partes.